口エレベーターがないエレベーターがない場合には、高齢者にとって上下階の上り下りの負担ばかりでなく、万が一車椅子での生活が必要となった場合にも外出は難しく、緊急時の避難などでも大きな問題が残ります。
また、外付けのエレベーターが可能かどうか、について検討が必要です。
口給湯水など設備面でのトラブルがたびたび発生している日新耐震基準以前(1982年12月)に竣工した建物である阪神淡路大震災の被害例からも明らかなように、新耐震基準となる前に建てられたマンションの耐震性能は劣るため、耐震補強工事を行うか建替えを行うことが必要です。
口専有面積50以下である専有面積が狭小である場合、改修などでの対応が難しいことから建替えの必要性が高いといえます。
.建替えの可能性に関して口容積に余剰がある容積の余剰がない場合、または少ない場合には建替えによって生み出される余剰の床を売却して事業費を調達することは難しくなり、区分所有者個人の負担が大きくなることから、多数者の合意を得ることは容易ではないと思われます。
口付近で最近販売されたマンションがある。
販売するマンションが相当の価格で処分できる立地であるかどうかによって、区分所有者個人の負担は変わってくるため、建替えの可能性にも影響があります。
口修繕積立金は長期修繕計画に従って積立てられていない長期修繕計画が定められ、修繕積立金が留保されている場合には、大規模修繕工事を計画的に実施するのがます基本です。
口大規模修繕は定期的に行っていない定期的に大規膿修繕が行われていれば、基本的に建替えの必要性は低いものと思われます。
合意形成に関して口建替えについて組合の活動は盛んで、区分所有者に当事者意識もある建替え事業は多くの時間とエネルギーを要する事業であり、実現のためには、区分所有者が主体的に活動する実績や当事者意識の高さが必要です。
口組合総会への出席率は50%以上ある組合員の当事者意識を量るひとつの基準となります。
ロマンションの管理について関心が高い上に同じく、組合員の当事者意識を判断する指標です。
口みんなからの信頼が厚いリーダーがいる区分所有者を組織としてまとめ上げるためには、核となるリーダーの存在が重要です。
ただし、リーダーのタイプはいろいろあります。
口区分所有者の平均年齢は60歳以下である建替えの検討には、長い時間と多くのエネルギーが必要です。
実施段階で高齢化が進んでいると、長期の仮住居生活や環境変化への対応が難しくなるだけでなく、資金調達なども難しくなります。
そのため、平均年齢があまり高くならない段階で、建替えの検討を始めることが好ましいと考えます。
共通の問題意識を育てることが大切立地や築年数、階数、エレベーターの有無、耐震性など、さまざまに条件が異なるマンションでは「建替えの必要性」の基準もまちまちでしよう。
さらに、同じマンションの中でも、区分所有者それぞれによって、家族構成も年齢も経済条件も異なるため、「建替えの必要性」をどのように考えるか、一様ではありません。
アンケート調査などを通じて現状の把握を正しく行い、ともに同じマンションの区分所有者であるという共通の問題意識をもてるように努めることから始めることが重要です。
その上で、集められた意見や意向をもとに専門家の力を借りながら修繕計画、建替え計画を検討することになります。
計画の検討自体、費用も時間もかかるので、建替えを本格的に検討するかについて方針を定める段階(推進決議の段階が一般的だと思います)では、建て替えるのか、大規模修繕で対応するのか、両方の計画を簡単に検討するのがいいでしょう。
そして、それぞれどれだけの費用がかかるのか、その効果はどの範囲に及ぶのか、生活への影響はどの程度であるかなどに注目して、比較して判断するのがよいと思います。
先に述べたように修繕は通常、建替えに比較して負担すべき費用は少なく、生活への影響の度合いも少なくてすむと考えられます。
一方で得られる効果という面を考えると、新築時の状態にいかに近づけるかという原状回復が基本となり、住戸面積の拡大やエレベーターの設置、耐震性能の向上といった抜本的な問題の解決をはかるには当然のことながら一定の限界があります。
選択肢はないという建替えを推進する場合、建替え決議は大きな山場となります。
しかし、建替え決議ですべてが終わるのではなく、決議からすべてが始まります。
今あるマンションを建て替えるのか、修繕するのか、いろいろ検討して建替え決議を実施したけれど、結果として5分の4の賛成を得られないまま不成立に終わる場合も少なくないと思います。
もし建替え決議が不成立に終わった場合でも、これですべてが終わるわけではありません。
むしろ、ここからが大変です。
建替えが否決されたならば、マンションの将来に向けて、大規模修繕の計画を本格的に検討し、総会での決議を経て速やかにこれを実施すべきです。
ところが、実際には大規模修繕をすればもう建替えはできなくなると考えて、建替え賛成派が修繕反対派となってしまい、建替えも修繕も実施できないこう着状態が続いてしまうことも少なくありません。
こうなると、日常の管理にも影響が出たり、賃貸化が進んだりと状況が厳しくなります。
マンションの将来をどう考えるか、正念場はまさにこれからです。
何もしないという選択は全員にとって最悪の状況をつくり出すだけです。
区分所有者が建て替えないという選択をしたとすれば、将来に向けてしっかりとした長期の修繕計画を立て、その計画にもとづいて大規模修繕を十分に行うことが必要になってくるのです。
建替えとは新しいマンションに建て替えるか、それとも大規模修繕して再生するのか、その判断を的確に行うためにも、建て替える場合の事業の実施方法について理解しておくことが望ましいと思います。
なぜなら、建替えを進めていくために対応しなければならない事項は多岐にわたるからです。
ですから、だれが、どのように、事業を行うための資金を調達し、設計や工事などの業務を発注するのか、古いマンシヨンの権利が建替えによって、どのように新しいマンションの権利に移り変わるのか、古いマンションに設定されていると抵当権はどうなるのか、といった建替えを実現するための方法や仕組みが十分に理解できなければ、とても安心して大切な資産をかけて建替えという一大事業に踏み出す決断を下すことなどできないからです。
建替えを行うための事業手法を選択する場合のポイントはいくつかありますが、私が特に重要だと考えているのは、次の4点です。
①事業主体の問題建替え事業を区分所有者自身が組織をつくり主体となって行うのか、それともデベロッパーと呼ばれる不動産会社などに一括して任せるのか。
②法の対応知事の認可のもとで「マンション建替え円滑化法」に基づいて建替え事業を行うのか、それとも法律に縛られずに個別の契約に基づいて建替え事業を行うのか。
③資金調達建替え事業を実現するための資金をどのように調達するのか。
④権利保護建替えマンションについての権利(土地と建物)をどのように新しいマンションの上に移転させるのか。
工事期間中の権利の保護をどのように行うのか。
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